Nijmegen krijgt tienduizend extra woningen voor 2030. Dat aantal moet volgens de gemeente Nijmegen binnen de gemeentegrenzen worden bijgebouwd om de wooncrisis de kop in te drukken. Zullen we straks als sardientjes in het Nijmeegse blik wonen en kan er überhaupt nog een student in bus 10 bij?
Old City, Young Vibe’, is de slogan waarmee de stad Nijmegen zich profileert. Niet geheel onterecht, aangezien dertig procent van de inwoners in de oudste stad van Nederland onder de 25 jaar oud is. De groeiende jonge bevolking leidt een steeds onzekerder bestaan door de huidige wooncrisis. Terwijl Nijmegen in de top drie staat van steden met het grootste woningtekort, heeft de gemeente juist de ambitie om zoveel mogelijk jonge mensen in de stad te houden en aan te trekken. Als oplossing worden tienduizend woningen gebouwd voor 2030, waarvan SSH& er duizend bouwt voor studenten. Deze komen allemaal binnen de huidige stadsgrenzen te staan. De nieuwbouw zal de druk verhogen op het openbaar vervoer, zo waarschuwen meerdere experts. Meer woningen betekent namelijk ook minder plek voor de auto, die nu nog een relatief grote rol speelt in de Nijmeegse straten. Hoe zal Nijmegen door deze verdichting veranderen op het gebied van wonen en mobiliteit?
Groeien in aantallen, niet in ruimte
Nijmegen wordt een compacte stad zo blijkt uit de visie van de gemeente. ‘Nijmegen vangt de groei op binnen de gemeentegrenzen’, zegt Noël Vergunst, wethouder voor stedelijke ontwikkeling. Nieuwe woningbouw komt dus niet op een aangrenzend weiland te staan, maar tussen bestaande wijken in. Dit blijkt in Nederland een nieuwe trend te zijn. ‘De gehele nieuwbouw binnen de bestaande grenzen zou een breuk betekenen met de manier waarop Nederlandse steden in het verleden zijn gegroeid’, zegt Christian Lennartz, wetenschappelijk onderzoeker bij het Planbureau voor de Leefomgeving. De afgelopen decennia werden er veelal nieuwbouwwijken aan de rand van de stad aangebouwd, nu zal dit huisje-boompje-beestje ideaal vervagen. Technisch gezien houdt de expert het voor mogelijk om groei op te vangen binnen de stad. ‘Het zal wel betekenen dat we onze kijk op wonen moeten gaan bijstellen’, stelt Lennartz. De nieuwe generatie zal zich moeten instellen op een kleiner huis. Binnen de stad zijn bouwlocaties namelijk duurder dan op een weiland maar tegelijkertijd willen we betaalbare woningen van redelijke kwaliteit. ‘Om de verdichtingsopgave te realiseren moeten er waarschijnlijk kleinere huizen worden gebouwd, waardoor een aantrekkelijke omgeving buitenshuis nog belangrijker wordt’, legt Lennartz uit. Denk hierbij aan groenere straten in plaats van een eigen tuin.
‘Veel ruimte wordt niet efficiënt gebruikt.’
De gemeente wil aantrekkelijke gebieden creëren door voorzieningen en woningen bij elkaar te plaatsen. De bedoeling is om dit op verschillende locaties in de stad te doen. ‘De stad is al tegen de gemeentegrenzen aangegroeid, maar veel ruimte wordt niet efficiënt gebruikt’, zegt Vergunst. Waar je nu braakliggende terreinen en onderbenutte parkeerplaatsen tegenkomt, wordt gekeken hoe in de toekomst elk hoekje van de stad kan worden gevuld. Iets wat hierbij komt kijken is het combineren van functies op één locatie, wat vroeger niet werd gedaan. ‘In de twintigste eeuw had je een hele sterke scheiding van wonen en werken’, vertelt Vergunst. Door wonen, werken, voorzieningen, recreatie en openbaar vervoer op verschillende plekken in de stad te clusteren, hoopt de gemeente meer leven in de brouwerij te krijgen en daarmee de aantrekkelijkheid van een gebied te verhogen. Een voorbeeld hiervan is Winkelsteeg, de wijk dicht bij het treinstation Goffert. Het gebied, dat nu nog wordt gekenmerkt door de industrie, zal worden verrijkt met werkplaatsen, ateliers en ontmoetingsruimtes, aldus de wethouder. Hier komen ook vijfhonderd tijdelijke woningen te staan waarvan tachtig van SSH& en de overige 420 van de Nijmeegse woningcorporaties. Na vijftien jaar – wanneer het een ‘bruisend gebied’ is geworden – kunnen deze weer ergens anders worden neergezet.
Lennartz bepleit dat er bij het bouwen van nieuwe woningen goed moet worden gekeken naar wat daadwerkelijk betaalbaar is voor de bewoners van een stad. Dit is iets waar de gemeente Nijmegen voor moet waken bij het opleuken van wijken, indien zij haar ‘young vibe’ wilt behouden. Dit geldt dus voor de mensen die er al wonen, maar ook voor de afgestudeerden die de gemeente graag in de stad wil houden. De huizenprijzen stijgen mee met de aantrekkelijkheid van de buurt, terwijl er al een betaalbaarheidsprobleem is op de huizenmarkt. ‘Er wordt wel gebouwd voor jongeren, maar dat zijn vaak kleine woningen die nog steeds heel erg duur op de markt komen’, zegt Lennartz. Buiten sociale huur om zijn huurprijzen namelijk niet gereguleerd. ‘Er zijn als gemeente dus ook geen afspraken mogelijk met private partijen dat een woning een bepaalde huurprijs moet blijven’, vertelt Lennartz. ‘Om deze woningen voor afgestudeerden toegankelijk te maken, zou Nijmegen een instrument nodig hebben vanuit Den Haag om de huurprijzen te kunnen reguleren’, concludeert ook de wethouder.
Jongeren in de compacte stad
De gemeente wil ook meer grip krijgen op studentenwoningen in de stad door deze te reguleren. De studentencomplexen van SSH& zullen hierdoor de komende jaren een nog grotere rol gaan spelen in het aanbod van studentenhuisvesting. Vergunst legt uit dat de gemeente ervoor heeft gekozen om verkamering, het kamergewijs verhuren van een woning, alleen nog toe te laten met een vergunning. In tegenstelling tot andere Nederlandse steden was dit in Nijmegen nog ongereguleerd. ‘Dit levert ons meer druk op’, zegt Kees Stunnenberg, directeur van SSH&. Een kleiner speelveld voor huisjesmelkers in de stad betekent meer noodzaak voor de studentencomplexen van SSH&.
‘Er is niet voor iedereen plek in het centrum en bij de campus.’
SSH& kijkt hiervoor in samenwerking met de gemeente naar locaties die aanvankelijk niet heel aantrekkelijk lijken voor studenten. ‘Veel studenten wonen graag in het centrum en bij de campus’, vertelt Kees Stunnenberg, directeur van SSH&. ‘Dit moeten we loslaten, want daar is niet voor iedereen plek’, zegt hij. Daarnaast heeft SSH& het niet altijd voor het kiezen waar ze kunnen bouwen. Hoewel de Waal oversteken voorheen taboe was, staan er driehonderd woonruimtes gepland bij de Spoorstraat in Lent. Verder wordt bij een vernieuwing van winkelcentrum Dukenburg gekeken naar het toevoegen van honderd studenteneenheden. De tachtig studentenwoningen van SSH& in Winkelsteeg zijn er ook een voorbeeld van. ‘Nu zijn dit nog geen aantrekkelijke locaties voor studenten. Zij worden daarom ingezet om een gebied aantrekkelijk te maken op de lange termijn’, vertelt Stunnenberg.
Bij het bouwen van studentenhuisvesting heb je al gauw oproer in de buurt. Mensen zijn namelijk vaak bang voor de overlast die dit met zich mee zou brengen. Tot frustratie van Stunnenberg zorgt inspraak van de buurt vaak voor vertraging. ‘Het bouwen van studentenwoningen is van zulk maatschappelijk belang, dan moet de buurt zich ook kunnen aanpassen’, stelt hij. Aan de Groenewoudseweg, ook dicht bij de campus, wil SSH& op het terrein van het oude GGD-gebouw tweehonderd studenteneenheden bouwen. ‘De buurt staat alleen niet te springen’, geeft wethouder Vergunst toe. Er is dus nog geen zekerheid of alle SSH&-torens er kunnen komen.
Mobiliteit die de mens dient
Nijmegen wil richting een compacte stad en zo ook de auto uitbannen. De dichtheid van de stad is momenteel nog laag, waardoor de auto een grote rol heeft, legt Henk Meurs, bijzonder hoogleraar mobiliteit en ruimtelijke ontwikkeling aan de Radboud Universiteit, uit. De afstanden tussen wonen, werken en recreëren zijn groot en bewoners pakken daarom nog graag de auto, die ze na gebruik het liefst voor de deur willen parkeren. In de toekomst kan dat niet meer: bij een nieuwe woning komt als het aan de gemeente ligt nog zelden een parkeerplekje. De inwoners van Nijmegen zullen dus meer aangewezen zijn op het openbaar vervoer en de fiets. Het probleem is echter dat het centraal station in Nijmegen, ondanks de naam doet denken, helemaal niet centraal ligt. Dit wordt echter wel gebruikt als centraal vertrekpunt van alle buslijnen. Vanwege de lage dichtheid, is de huidige openbaar vervoersverbinding binnen de stad ook niet rendabel. ‘De bus moet dan heel ver rijden voor weinig mensen’, zegt Meurs. Het is dus logisch dat het openbaar vervoer in de huidige situatie niet bepaald een gunstige positie heeft in Nijmegen.
Bij een nieuwe woning komt nog zelden een parkeerplekje.
Met een groeiende bevolking en een stad zonder ruimte voor auto’s moet er dus wel een shift komen in de manier waarop men zich verplaatst. Zo zal er bij verbouwing van het centraal station een opening aan de westzijde komen en wil de gemeente het systeem mobility as a service invoeren. De bestaande stations in Nijmegen worden dan knooppunten die samen met kleinere ov-hubs het aanbod aan openbaar vervoer en deelmobiliteit met elkaar verbinden. Meurs legt uit hoe zo’n systeem er idealiter uit zou kunnen zien: ‘Mensen van alle sociale posities in de maatschappij kunnen een soort mobiliteitsabonnement kiezen, waarbij ze zelf kunnen aanvinken welk vervoer ze op dat moment willen gebruiken.’ De zogenoemde hubs zijn niet alleen ov-haltes, maar plekken waar een aantal verschillende mobiliteitsopties worden aangeboden. ‘In de klassieke benadering is de ov-halte enkel het bus- of treinstation. Daar komen in de toekomst dan ook deelfietsen en deelauto’s bij staan’, vertelt Meurs. Men hoeft dan ook niet meer altijd terug te keren naar het centraal station, maar beweegt van hub naar hub.
Om dit systeem te laten werken probeert de gemeente Nijmegen voorzieningen dichter bij elkaar te brengen. Mensen zullen dan minder ver hoeven te rijden. Daardoor kan bijvoorbeeld het woon-werkverkeer voor de bewoners makkelijker worden afgelegd met andere vervoersmiddelen, bijvoorbeeld met de fiets, is de verwachting. Daarmee hoeft niet langer iedere bewoner een auto voor de deur hebben staan en zal het voor veel bewoners ook financieel aantrekkelijker zijn om van het nieuwe deelmobiliteitsnetwerk gebruik te maken. Nijmegen wordt in een ideaal scenario dus een compacte stad die zal samenhangen door middel van mobiliteits-hubs. Door middel van het mengen van verschillende functies in de buurt van deze hubs, hoopt de gemeente dat deze zullen evolueren tot aantrekkelijke gebieden. Studenten zullen er ook aan moeten geloven om niet meer enkel in het centrum te wonen. Als het lukt om levendige wijken te creëren door de stad heen kunnen studenten ook daar aan hun trekken komen. Daarnaast zullen bewoners niet alleen hun woonwensen moeten bijstellen, ze zullen ook een shift moeten maken in hun verplaatsingen.
Dit artikel verscheen eerder in ANS-krant 10.