Van huisjesmelkers tot illegaal downloaden en van stagevergoedingen tot DUO: studenten komen het recht overal tegen. Op ANS-Online geeft Rechtswinkel Nijmegen-Oost maandelijks uitleg over juridische zaken waar studenten mee te maken krijgen. Deze keer: De trukendoos van de huisbaas.
Op een koude, regenachtige dag kom je na een middagje intensief studeren thuis in je studentenkamer. Terwijl je nietsvermoedend de deur opent, valt een brief van je huisbaas je in het oog. Je vraagt je af of hij de huurprijs nu alweer wil verhogen. Ditmaal steekt de vork echter anders in de steel: hij wenst je binnen twee maanden uit jouw studentenkamer te zien verdwijnen.
De verhalen van lastige huurbazen vliegen je als student om de oren. De huurprijsverhoging en de ‘verdwijntruc’ zijn twee typische trucjes van de huisbaas. Mag jouw huisbaas deze trucjes eigenlijk zomaar uitvoeren?
Eigen Huis & Tuin
Een veelvoorkomend fenomeen is het verhogen van de huurprijs. Een huisbaas mag de huurprijs echter niet onbegrensd verhogen. Hoe hoog de huurprijsverhoging jaarlijks mag zijn, is afhankelijk van het type woning waar je in woont. Het gaat om de vraag of jouw huurwoning is aan te merken als een vrijesectorwoning of een woning in de sociale sector. Voor de sociale sector gelden allerlei extra regels die de huurder beschermen, zoals beperkingen van de huurprijsverhoging.
Het onderscheid tussen de sociale en vrije sector wordt in de eerste plaats gemaakt aan de hand van de zogenoemde ‘liberalisatiegrens’. Als de huurprijs van jouw woning onder deze grens valt, is de woning als sociale huurwoning aan te merken. Er wordt dan gesproken van een ‘niet-geliberaliseerde’ woning. De liberalisatiegrens is momenteel vastgesteld op een maandelijkse kale huur van € 763,47. Het moment waarop je jouw huurovereenkomst hebt ondertekend, is het moment waarop wordt bepaald of jouw huurwoning is geliberaliseerd. Er wordt gekeken naar de kale huurprijs die toen is afgesproken en naar de liberalisatiegrens die destijds gold. Dat betekent dat een latere verhoging in de kale huurprijs er niet voor kan zorgen dat jouw huurwoning alsnog in de sociale sector belandt.
Wanneer jouw huurprijs niet onder de liberalisatiegrens valt maar erboven, dan wil dat niet meteen zeggen dat jouw woning in de vrije sector valt. De liberalisatiegrens is dus niet het enige criterium dat van belang is. In dat geval moet worden gekeken of jouw woning zelfstandig is. Dat is het geval wanneer deze een eigen toegang en allerlei eigen voorzieningen heeft, zoals bijvoorbeeld een keuken en een toilet. Is jouw huurwoning onzelfstandig, dan valt deze alsnog in de vrije sector, ook al ligt de kale huurprijs boven de liberalisatiegrens.
Ervan uitgaande dat jouw studentenkamer een sociale huurwoning is, zijn er in dit verband twee belangrijke beperkingen waar jouw huisbaas zich aan moet houden. Ten eerste mag de huurprijs slechts eenmaal per jaar worden verhoogd. Ten tweede mag deze verhoging slechts 2,3 procent van de kale huur betreffen. Een eventuele verhoging in de thans hard gestegen energiekosten valt daar niet onder.
Een enkeltje ouderlijk huis
Wanneer jouw huisbaas je het liefst terug naar ‘thuisthuis’ ziet verdwijnen, lijkt dat op het eerste gezicht waarschijnlijk vrij zorgelijk. Schrik echter niet wanneer je de brief van je huisbaas leest. Hij kan de huurovereenkomst namelijk niet zomaar beëindigen. Hierbij maakt het uit of de huurovereenkomst is aangegaan voor onbepaalde of voor bepaalde tijd.
Ben je met jouw huisbaas een huurovereenkomst aangegaan voor bepaalde tijd, dan kan deze alleen in zeer uitzonderlijke gevallen voortijdig worden opgezegd. De huurovereenkomst kan vrijwel alleen eindigen als de afgesproken termijn is verstreken. Ook dat is echter geen gegeven. Jouw huisbaas is namelijk wettelijk verplicht om je een tot drie maanden voor het eindigen van de huurovereenkomst hiervan op de hoogte te stellen. Doet hij dit niet tijdig, dan verandert de huurovereenkomst voor bepaalde tijd automatisch in een overeenkomst voor onbepaalde tijd.
Indien het een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd betreft, mag jouw verhuurder de huurovereenkomst alleen opzeggen indien hij daarvoor een geldige reden heeft. Dit moet een van de in de wet opgesomde redenen zijn. Een van die redenen is ‘slecht huurderschap’, wat inhoudt dat jij je als huurder hebt misdragen. Daarvan is bijvoorbeeld sprake indien je de huurprijs herhaaldelijk niet hebt betaald. Een andere in de wet genoemde reden is dat de verhuurder de woning dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Denk bijvoorbeeld aan een situatie waarin de verhuurder in een onveilig huishouden verkeert vanwege een gewelddadige ex-partner. Ook als de verhuurder een geldige reden meent te hebben, moet hij eerst jouw toestemming vragen voordat hij de huurovereenkomst kan opzeggen. Ben je het niet met de opzegging eens, dan hoef je geen toestemming te geven. Jouw huisbaas moet dan de rechter om toestemming vragen.
Plof lekker op de bank
Indien jouw huisbaas zijn trukendoos tevoorschijn haalt en het trucje huurprijsverhoging uithaalt, weet dan dat jij waarschijnlijk in een sociale huurwoning woont waardoor de kale huurprijs in een jaar tijd slechts eenmaal met 2,3 procent mag worden verhoogd. Haalt jouw huisbaas het trucje ‘beëindiging van de huurovereenkomst’ tevoorschijn, weet dan dat hij dit alleen zonder jouw toestemming mag doen indien je een overeenkomst bent aangegaan voor bepaalde tijd. Dat mag alsnog alleen tegen het einde van de bepaalde termijn, mits hij jou daarvan tijdig op de hoogte stelt. Ben je echter een huurovereenkomst aangegaan voor onbepaalde tijd en stuurt jouw huisbaas je een brief ter opzegging van de overeenkomst? Haal dan gerust adem, leg de brief ergens achterin een kastje en plof lekker op de bank. Zonder jouw toestemming of die van de rechter gaat zijn plan immers niet door.
Ben je benieuwd naar andere artikelen van de Rechtswinkel Nijmegen-Oost? Deze lees je hier.