Van huisjesmelkers tot illegaal downloaden en van stagevergoedingen tot DUO. Op ANS-Online geeft Rechtswinkel Nijmegen-Oost maandelijks uitleg over juridische zaken waar studenten mee te maken krijgen. Deze keer: de kosten van ongediertebestrijding in je studentenhuis.
Een nieuw academisch jaar staat voor de deur. Dat betekent dat veel aankomende studenten het internet afspeuren op zoek naar een kamer. Na het overleven van de hospiteeravond, het leegshoppen van de Ikea en de eerste huur te hebben overgemaakt, is het de hoogste tijd om te genieten van het studentenleven in het nieuwe optrekje. Voor een deel van de kersverse bewoners zal het genieten van korte duur zijn, omdat menig student in de stad bezoek krijgt van ongenodigde gasten. In veel studentenhuizen komt ongedierte voor. De vraag rijst wie verantwoordelijk is voor het verhelpen van deze overlast. Komt dit voor rekening van de student, de huurder, of van de verhuurder?
Gebreken aan de gehuurde zaak
Een gebrek is elke staat of eigenschap van de gehuurde woning die ervoor zorgt dat je als huurder minder huurgenot hebt. In de wet is geregeld dat de verhuurder dergelijke gebreken moet verhelpen wanneer de huurder daar om vraagt. Deze kosten komen dan voor rekening van de verhuurder.
Niet elk gebrek komt echter voor rekening van de verhuurder. Er is alleen sprake van een gebrek dat voor de rekening van de verhuurder komt als deze niet aan de huurder is toe te rekenen. Zo hoeft de verhuurder de overlast niet te verhelpen wanneer de huurder deze zelf heeft veroorzaakt of wanneer hij er anderszins aansprakelijk voor is. De verhuurder moet in een dergelijk geval aankaarten en bewijzen dat het probleem voor rekening van de huurder komt.
Ongedierte als gebrek?
De vraag is of ongedierte ook een gebrek oplevert. Allereerst dient een onderscheid te worden gemaakt tussen een gebrek en een kleine herstelling (klein gebrek). In de wet is geregeld dat de huurder verplicht is voor eigen kosten kleine herstellingen te verrichten, ook al is het huurgenot door dit kleine gebrek minder. Denk hierbij aan het vervangen van een lamp of scharnier van je kamerdeur. Wanneer deze kleine herstellingen echter een gevolg zijn van het nalaten van een verplichting tot het verhelpen van een gebrek van de verhuurder, dan dient de verhuurder ook deze kleine herstelling te verrichten.
Ook de overlast door ongedierte kan onder het begrip gebrek vallen. Immers, wanneer je op je nieuwe bank in je kersverse kamer plaatsneemt en een aantal muizen door je kamer lopen, doet dat afbreuk aan je huurgenot. Voor de hand ligt om aan te nemen dat ongedierte valt onder een gebrek, nu dit doorgaans geen kleine herstelling betreft. Zo moeten vaak veel gaten in een huis worden gedicht en de nodige vallen worden gezet. Daarnaast wordt de aanwezigheid van ongedierte niet altijd veroorzaakt door de huurder zelf.
‘Ongedierte in je nieuwe kamer levert dus in beginsel geen gebrek op.’
Toch heeft de wetgever ervoor gekozen om ongedierte in beginsel onder een kleine herstelling te laten vallen. Ongedierte in je nieuwe kamer levert dus in beginsel geen gebrek op. Hierdoor ligt niet al het risico bij de verhuurder. De mogelijkheid bestaat immers dat de aanwezigheid van ongedierte is ontstaan door het gedrag van de huurder zelf of een huisgenoot. Daarnaast kan er sprake zijn van een ongelukkige samenloop van omstandigheden. In de stad komen eenmaal veel muizen voor die hun weg weten te vinden door de kleinste openingen van een woning.
Uitzonderingen
Sta je als student dan helemaal met lege handen? Dat is niet per se het geval omdat er een aantal uitzonderingen is op deze hoofdregel. Zo kan een verhuurder wel op herstellingen worden aangesproken waar noemenswaardige kosten aan verbonden zijn. Het gaat dan om kosten die redelijkerwijs niet meer van de huurder te vragen zijn omdat deze te hoog zijn. Hoe hoog noemenswaardige kosten zijn, verschilt per geval.
Daarnaast dient de verhuurder het ongedierte te verhelpen wanneer de aanwezigheid van ongedierte een bouwkundige oorzaak heeft. Als je studentenhuis in een zeer slechte staat verkeert, dan zou dat de oorzaak kunnen zijn van ongedierte. Denk hierbij aan grote gaten in het gebouw of slecht onderhouden onderdelen. Ook komt een muizenplaag die al aanwezig was voordat de student de kamer introk, voor rekening van de verhuurder.
Conclusie
Het is vaak lastig om de verhuurder te laten betalen voor de bestrijdingskosten. Het komt uiteindelijk allemaal aan op wat je de verhuurder mededeelt en hoe je dit kan onderbouwen. Wanneer een van bovenstaande uitzonderingssituaties zich voordoet, is het belangrijk om als huurder – middels een aangetekende brief – aannemelijk te maken dat het om een gebrek gaat dat door de verhuurder moet worden hersteld. Ook dien je in de brief te vermelden dat het gaat om een gebrek door de bouwkundige staat en/of door noemenswaardige kosten. Buiten deze twee situaties, wordt ongedierte beschouwd als een kleine herstelling, waardoor je als student zelf verantwoordelijk bent voor het oplossen van dit probleem.
Als je last ondervindt van ongedierte in je studentenkamer, dan helpt Rechtswinkel Nijmegen-Oost je graag! Zo kunnen er naast de kosten ter bestrijding in sommige gevallen ook huurverlaging en zelfs schadevergoeding worden verhaald. Wij voorzien je van gratis juridisch advies. Daarnaast helpen wij je graag met het opstellen van een aangetekende brief. Zie voor meer informatie www.rechtswinkelnijmegen.nl.